Nebenkostenabrechnung: Worauf sollten Mieter achten? – Verbraucherinformation der ERGO Rechtsschutz Leistungs-GmbH
Fehler in Betriebskostenabrechnungen erkennen
Trudelt die Nebenkostenabrechnung ein, verschwindet sie bei vielen Mietern erst mal in der Schublade. Doch häufig kann es sich lohnen, einen genauen Blick darauf zu werfen. Denn Nebenkostenabrechnungen können durchaus fehlerhaft sein. Mietern bleiben ab Zustellung der Abrechnung zwölf Monate Zeit, um dagegen vorzugehen. Michaela Rassat, Juristin der ERGO Rechtsschutz Leistungs-GmbH, erklärt, was dabei wichtig ist.
Was sind Nebenkosten?
Nebenkosten, auch als Betriebskosten bezeichnet, entstehen für Vermieter durch den laufenden Betrieb einer Immobilie. Diese gibt er zusätzlich zur Kaltmiete über eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung an seine Mieter weiter. Bei der jährlichen Nebenkostenabrechnung stellt sich dann heraus, ob ein Mieter eine Nachzahlung leisten muss oder ein Guthaben ausgezahlt bekommt. Gemäß der gesetzlichen Betriebskostenverordnung (BetrKV) darf ein Vermieter zum Beispiel Gebühren für Heizung und Warmwasser, Wasser und Abwasser, Grundsteuer, Straßenreinigung, Müllbeseitigung, Hausreinigung und Gartenpflege an seine Mieter weitergeben. Aber: „Kosten für Verwaltung und Instandhaltung sowie für Reparaturen an einer Mietwohnung muss der Vermieter selbst bezahlen. Das gilt auch, wenn der Mietvertrag eine anders lautende Regelung enthält“, so Michaela Rassat.
So sieht eine korrekte Betriebskostenabrechnung aus
Der Vermieter muss dem Mieter seine Nebenkostenabrechnung bis spätestens zum Ende des zwölften Monats nach Beendigung des Abrechnungszeitraums schriftlich zustellen. In der Regel läuft diese Frist zum 31.12. des Folgejahres ab. Die Nebenkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2021 müssen Mieter daher bis 31.12.2022 erhalten. Sie muss folgende Angaben enthalten: den Abrechnungszeitraum, die genaue Bezeichnung der abzurechnenden Wohnung, den Namen des ausstellenden Vermieters oder Verwalters, eine übersichtliche Darstellung der Gesamtkosten, den Verteilerschlüssel inklusive Erläuterung sowie die bisher geleisteten Vorauszahlungen des Mieters und die Berechnung seines Guthabens oder seiner Nachzahlung. „Fehlt eine dieser Angaben oder ist beispielsweise der Verteilerschlüssel nicht erklärt, sollte der Mieter seinen Vermieter zur Nachbesserung auffordern“, so die ERGO Juristin. Außerdem muss die Abrechnung auch für Laien verständlich sein. Hat der Vermieter die Abrechnungsfrist nicht eingehalten, muss der Mieter nicht nachzahlen. Steht dem Mieter jedoch eine Rückzahlung zu, hat er trotz verspäteter Abrechnung ein Anrecht darauf, diese innerhalb von 30 Tagen zu erhalten.
Belege überprüfen
Mieter haben auch das Recht, die Belege einzusehen, auf denen die Betriebskosten basieren. Wer zum Beispiel die Kosten für die Hausreinigung ungewöhnlich hoch findet, kann bei seinem Vermieter eine sogenannte Belegeinsicht fordern. „Allerdings sind Vermieter nicht dazu verpflichtet, Kopien anzufertigen und diese den Mietern auszuhändigen“, ergänzt die Rechtsexpertin. Das bedeutet für Mieter: Sie müssen den Vermieter aufsuchen, um die Belege durchzusehen. Jedoch räumen die Gerichte Mietern das Recht ein, sich – gegen Erstattung der Kosten – vom Vermieter Kopien zuschicken zu lassen, wenn Mieter und Vermieter sehr weit entfernt voneinander wohnen.
Wichtige Fristen für Mieter
Mieter können nach Erhalt der Abrechnung innerhalb einer zwölfmonatigen Frist die Nebenkostenabrechnung prüfen und Widerspruch einlegen. Wichtig dabei: „Offene Forderungen aus der Nebenkostenabrechnung, also eine Nachzahlung, müssen Mieter trotzdem innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt der Abrechnung begleichen“, so Rassat. Wer es nicht innerhalb dieser Frist schafft, die Abrechnung zu prüfen, sollte eine Nachzahlung nur unter Vorbehalt tätigen und dies dem Vermieter schriftlich mitteilen. Übrigens: Oft erstellen Abrechnungsunternehmen und nicht der Vermieter selbst die Abrechnung. „Wer einen Fehler in seiner Abrechnung vermutet, sollte aber in jedem Fall zunächst das Gespräch mit dem Vermieter suchen, um den Sachverhalt zu klären“, rät die Rechtsexpertin.
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